Novas regras fazem consumidor paraibano repensar compra de imóvel

Os primeiros meses de 2025 estão difíceis para quem deseja concretizar o sonho da casa própria. Em meio à alta da Selic (taxa básica de juros da economia brasileira) e o aumento de retiradas da caderneta de poupança, a Caixa Econômica Federal elevou os juros do financiamento imobiliário de 1 a 2 pontos percentuais. O reajuste está em vigor desde 2 de janeiro para os novos contratos ligados ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), destinados à classe média e concedidos com recursos da caderneta de poupança. 

Essa foi a segunda alteração nas regras de financiamento imobiliário da Caixa. Em novembro do ano passado, o SBPE, que financia imóveis com valores acima de R$ 350 mil e até R$ 1,5 milhão, já havia sofrido um ajuste nas condições de financiamento. Para os imóveis financiados pelo sistema de amortização SAC (Sistema de Amortização Constante), a cota de financiamento foi reduzida de 80% para 70%, o que eleva a entrada mínima de 20% para 30% do valor do imóvel. No sistema Price, utilizado para financiamentos com parcelas fixas, a cota foi reduzida de 80% para 50%, fazendo com que a entrada mínima suba de 30% para 50% do valor do imóvel.

Nesse movimento, os bancos privados decidiram ajustar suas taxas de crédito imobiliário, dificultando um pouco mais a vida de quem pensava em “migrar” a contratação desse tipo de serviço para bancos como Itaú, Bradesco ou Santander, por exemplo. A engenheira Leila Teixeira, que decidiu financiar um segundo imóvel em novembro do ano passado, sentiu no bolso essa nova realidade. “Impactou um bocado no meu planejamento financeiro. Há dois anos, quando eu fiz o meu primeiro financiamento imobiliário pelo mesmo banco, os juros eram bem menores”, relata.

Em 2023, os juros médios para financiamentos em bancos privados variavam entre 8% e 10% ao ano. No entanto, após as novas medidas implementadas pelo governo, esses valores dispararam, e Leila se viu com uma parcela mais alta do que a do seu financiamento anterior. A diferença foi significativa: enquanto antes pagava um juros de 9% ao ano, agora se viu com uma taxa de 12%, o que fez a parcela mensal do financiamento subir consideravelmente.

 

Impactos

Essas mudanças, que buscam controlar o volume de crédito habitacional disponível, têm impactado negativamente a procura pelos financiamentos, especialmente em um momento de alta inflação e juros elevados. Rafael Lacerda, analista de crédito da Aprovar, correspondente bancário, explica que a alta no valor das entradas tem frustrado muitos clientes. “Por exemplo, um imóvel de R$ 400 mil, que antes exigia uma entrada de R$ 80 mil, agora passa a exigir R$ 120 mil na opção SAC e R$ 200 mil na opção Price. Esse aumento no valor da entrada tem afastado muitos compradores”, comenta.

Para diminuir os impactos para os clientes, Rafael acredita que o principal é tornar o processo mais transparente e apresentar todas as possibilidades de financiamento, para que o cliente possa analisar com calma. “Usamos três sistemas para simulações e tentamos ser o mais claros possível, detalhando todas as etapas do financiamento. A maioria dos nossos atendimentos é feita via WhatsApp, mas também oferecemos opções de ligações, áudios explicativos e atendimento presencial”, destaca.

 

Mudanças não afetam financiamentos antigos e nem o Minha Casa Minha Vida

Quem fechou o financiamento, antes das novas regras, pode respirar aliviado ou aliviada. As mudanças se aplicam apenas a novos financiamentos, ou seja, não afetarão imóveis em construção ou empreendimentos já financiados pelo banco. Os imóveis que utilizam recursos do FGTS e o Programa Minha Casa Minha Vida também permanecem com as condições anteriores.

Entretanto, para o corretor Luis Eduardo, os clientes foram impactados pelo maior rigor na comprovação de renda, especialmente no Minha Casa Minha Vida. “As exigências para comprovação de renda de trabalhadores informais ficaram mais rígidas. Isso afetou principalmente o público que financia imóveis de valor mais baixo, que geralmente conta com subsídios do governo. Com essas novas exigências, as vendas caíram, mas, felizmente, já estamos vendo uma normalização no início deste ano, com a redução da burocracia”, explica.

Nesse ponto, a planejadora Michelle Barbosa não encontrou maiores dificuldades. Ela se antecipou às novas regras e conseguiu garantir o financiamento do seu imóvel em agosto do ano passado, por meio do Minha Casa Minha Vida. Com uma entrada de 10% do valor do imóvel – que incluiu parte do seu FGTS – ela optou pelo financiamento em 420 meses. “É o meu primeiro imóvel”, comemora, enquanto comprova sua alegria com um sorriso largo e satisfeito.

 

Perspectivas 

As mudanças na política de crédito vêm como uma resposta à alta demanda por financiamento habitacional. Até setembro de 2024, a Caixa já havia concedido R$ 175 bilhões em crédito, um aumento de 28,6% em relação a 2023. Com as novas regras, a Caixa espera administrar melhor a crescente demanda por crédito e o desafio de equilibrar o volume de recursos disponíveis, buscando soluções sustentáveis para expandir o crédito habitacional no Brasil, como explica o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Paraíba (Creci-PB), Rômulo Soares.

Segundo ele, ainda não está claro se as mudanças serão revertidas este ano, quando o banco tiver novo orçamento para crédito habitacional, ou se algumas medidas se tornarão permanentes. “Com essas alterações, o mercado imobiliário brasileiro aguarda para ver o real impacto das novas regras e como elas poderão moldar o futuro do financiamento habitacional no país”, resume.

 

Saiba mais

Segundo o Banco Central (BC), a caderneta de poupança registrou o maior volume de saques líquidos do ano em setembro do ano passado, com os correntistas retirando R$ 7,1 bilhões a mais do que depositaram. Em outubro, a caderneta de poupança registrou o quarto mês de saques líquidos consecutivos, com os correntistas retirando R$ 6,3 bilhões a mais do que depositaram. 

Os bancos devem destinar 65% dos depósitos da poupança ao SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). O sistema é uma das principais linhas de financiamento imobiliário disponíveis no mercado. Ele cobre até 80% do valor dos imóveis, com juros limitados a 12% ao ano, e permite que a dívida seja quitada em até 35 anos (420 meses). Junto com outras fontes de recursos, como o FGTS e mais investimentos, o SBPE faz parte da carteira de crédito SFH (Sistema Financeiro de Habitação). 

À medida que se tem menos dinheiro no SBPE, a oferta de crédito mais barato também diminui, já que, para cobrir essa falta, o sistema financeiro precisa usar mais do que o limite legal para o crédito imobiliário.

 

Texto de Lílian Viana, para o Jornal A União deste domingo, 9/2